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乌海市人民政府办公厅
关于加快培育和发展住房租赁市场的
实施意见
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乌海政办发〔2018〕7号

各区人民政府,市府各部门,各企事业单位:

为贯彻落实《内蒙古自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(内政办发〔20174号)精神,加快培育和发展我市住房租赁市场,进一步健全和完善租售并举的住房制度,有效解决住房租赁市场发展缓慢、市场秩序不规范等问题。按照《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房〔20154号)、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号)和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017153号)有关规定,经市人民政府同意,现提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻落实党的十九大精神,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,紧密结合新型城镇化建设,深入推进供给侧结构改革,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,从解决人民群众普遍关心的突出问题入手,树立和培育租赁市场发展理念,以改善居民居住条件为根本,以建立租购并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供公共租赁住房为基本保障的住房租赁体系。进一步加强住房租赁法规制度建设,规范住房租赁市场秩序和主体行为,保障住房租赁当事人合法权益,促进住房租赁市场持续健康发展。

  (二)发展目标。2018年,各区要各自成立不少于1家专门的住房租赁运营管理公司,建立政府住房租赁服务和监管网络平台;完善住房租赁制度,加强住房租赁管理,规范住宅租赁市场秩序和主体行为;到2020年,建立政府监管、行业自律、主体诚信、社会监督的住房租赁市场机制。基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

  二、培育市场供应主体

  (三)发展专业住房租赁企业。允许各种经济成分、各类投资主体和自然人发起设立住房租赁企业,或者增加经营范围从事专营或兼营住房租赁业务,提供专业、规范的住房租赁服务。各区成立的住房租赁运营管理公司对辖区内公共租赁住房、购买或长期租赁的库存商品住房和商品非住房实施租赁经营,开展租赁试点,发挥示范作用,推进整体工作。事住房租赁专营或兼营的企业享受生活性服务业的相关支持政策。

(四)支持房地产开发企业开展住房租赁服务。鼓励房地产开发企业采取“销售+租赁”租售并举的经营模式,将库存商品住房和商品非住房通过自主经营或与专业住房租赁企业合作的方式向社会出租。在符合城市规划的前提下,对符合条件的库存商业用房和办公用房转化为电子商务,创客空间,科技企业孵化器等用房,也可为教育培训,幼儿园、社会养老、文化旅游、体育产业等公益类设施。支持房地产开发企业通过“以租代售”方式对新建商品房实行零首付销售,购房者在一定期限内按月支付房款(租金)和利息后取得房屋所有权。 

(五)引导物业服务企业和规范中介机构从事住房租赁服务。持物业服务企业接受房地产开发企业、业主的委托将未售或未居住房屋进行租赁,提高住宅小区入住率。物业服务企业要积极参与住房租赁信息采集和租赁服务管理工作,为住房租赁市场健康发展提供便利条件。发挥住房租赁中介机构作用,为住房租赁当事人提供规范的居间服务。

(六)支持个人出租住房。鼓励个人依法自行出租或委托住房租赁企业、中介机构出租自有住房,个人出租自有住房必须采用规范合同文本。

   三、鼓励住房租赁消费和增加租赁住房供给

(七)扩大住房租赁消费群体。鼓励进城务工人员、高校毕业生和外地来乌海投资、经商、创业人员等群体,通过向社会租赁住房解决居住问题。

(八)通过租赁住房,解决住房问题。鼓励国有企业、学校、医院及各类园区企业在自有宿舍房源不能满足职工居住情况下,通过房屋租赁运营管理公司为职工租赁住房,满足本单位职工住房问题。

(九)完善住房租赁支持政策。无自有住房的缴存职工,续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存地区租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》、《内蒙古自治区人民政府办公厅关于全面做好居住证制度实施工作的意见》(内政办发201660号)等有关规定申领居住证,持有居住证的承租人享受子女接受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

  (十)适量新建租赁住房。各区可根据房地产库存情况结合住房供需状况等因素,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让合同中应明确约定出让的年限。

  (十一)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,经依法批准并履行有关手续后土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。商业用房改建为租赁住房要根据项目具体实际,严格监管审核。允许将符合规划、建设等要求,具备改造条件的现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。各区要制定商业用房、现有住房等改建为租赁住房的具体政策措施,优化业务办理流程,明确工作时限,强化国土、规划、住建等部门的协调配合,切实提高工作效率。老旧小区的既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租,享受国家和自治区既有建筑节能改造相关支持政策。

四、规范租赁市场管理

(十二)加强房屋租赁市场监管。建立多部门联合监管机制,制定科学有效的调控和监管措施,加强和规范住房租赁市场,依照法律的相关规定,对违法行为进行处罚。严格实行房屋租赁企业、中介机构备案管理制度。加快建设住房租赁市场信用体系,及时公布经备案的住房租赁企业、房地产中介机构,从业人员名单及信用档案等信息,畅通投诉举报渠道,促进住房租赁企业和中介机构依法诚信经营。

(十三)严格房屋租赁合同管理。建立房屋和租赁管理系统,制订统一规范的《房屋租赁合同》示范文本,逐步实现住房租赁合同网上签约和合同登记备案。对提取公积金支付房租,办理居住证、享受财政住房补贴、租用办公营业用房等相关手续的,须签订《房屋租赁合同》并进行登记备案。

(十四)加大房屋租赁信息化服务。由政府部门组织,财政给予支持,建立完善覆盖全市的房屋租赁信息服务与监管网络平台,为租赁市场供需双方提供信息服务。通过信息服务平台,出租人可发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息,实现在平台上对接。

(十五)建立住房租赁市场租金指导制度。建立市场运行数据统计和分析体系,各区住建部门根据不同区域、不同类型房屋的市场租金水平,定期公布租金的指导价格,为租赁双方确定租赁价格提供参考,并通过租金价格指导加强市场的预警预报和管理力度,确保市场健康有序发展。

  五、完善公共租赁住房管理

(十六)推进公租房货币化。转变公租房保障方式,采取实物保障与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,明确准入条件、保障面积等,综合考虑经济发展水平、市场租金水平、财政承受能力、保障对象需求等因素,合理确定租赁补贴标准,并实行动态管理;根据保障对象的住房困难程度和支付能力,分类别、分层次对在市场租房居住的保障家庭予以差别化的租赁补贴。

  (十七)扩大公租房保障范围。结合推进新型城镇化和户籍制度改革进程,适当放宽户籍、收入等公租房准入条件,农牧业转移人口、新就业职工、在城镇稳定就业的外来务工人员和城镇中等偏下收入住房困难家庭,以及青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,全部纳入公租房保障范围。各区要进一步健全和完善公租房保障的申请、审核、公示、轮候、复核制度,严格公租房保障准入管理,健全退出机制,落实保障信息公示制度,确保公租房保障公开、公平、公正。

  (十八)提高公租房运营能力。加快历年全市尚未竣工的公租房项目建设进度,进一步完善相关基础设施配套和公共服,加快已建成公租房项目尽快分配入住。鼓励各区政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。

  六、保障措施

(十九)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,20201231之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除相关费用。

  (二十)提供金融等支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,给予住房租赁企业、机构必要的融资和长期租房贷款支持;支持金融机构为房地产开发企业、住房租赁企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品;鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的,金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。房地产开发企业直接将存量房源向社会出租的,地方政府在培育租赁市场初期可给予贴息补助。

七、落实责任

(二十一)加强组织领导。成立乌海市加快培育和发展住房租赁市场工作领导小组。由市长任组长,分管副市长任副组长,各区政府和发改、教育、公安、民政、财政、人社、住建、规划、国土、工商、税务等部门主要领导为成员。

领导小组下设办公室,办公室设在市住建委。各区、各部门要加强组织领导,建立相应的组织机构,抓好贯彻落实。领导小组负责统筹协调全市住房租赁市场培育和发展的组织实施工作。

(二十二)明确责任分工。各区政府承担本行政区域培育和发展住房租赁市场的主体责任,市住建委牵头负责全市住房租赁市场的指导和协调工作,各相关部门单位按照职能职责分工负责,形成多层级管理和多部门联动相结合的管理机制,确保各项工作有序推进。

(二十三)加强督查考核。领导小组办公室要制定具体的工作措施,会同市政府督查室对各区、相关责任部门单位落实政策措施情况开展专项督查,适时通报督查结果,推进政策措施落到实处。

  (二十四)注重宣传引导。新闻媒体要加大住房租赁相关政策解读力度,及时宣传全市住房租赁市场培育和发展取得的果和经验,为我市住房租赁市场稳步发展营造良好的外部环境。

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